Sven Stephani IMMOBILIEN  in Schleswig-Holstein & Hamburg

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SVEN STEPHANI IMMIBILIEN

Häuser mit Charakter

Immobilienarten

EINFAMILIENHÄUSER - REIHENHÄUSER -VILLEN

Mein Schwerpunkt

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So unterstütze ich Sie

Ich stelle die Besonderheiten Ihres Hauses in den Mittelpunkt und begleite Sie persönlich durch den Verkauf.

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Raum für neue Möglichkeiten

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GRUNDSTÜCKE

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Ich unterstütze Sie bei der Bewertung und Vermarktung Ihres Grundstücks – mit einer klaren Strategie und persönlicher Beratung.

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Wohnungen mit Potenzial

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Immobilien - Tipps

Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen rund um den Immobilienverkauf. Alle Themen zu Kauf, Verkauf und Vermietung ausführlich zu behandeln, würde an dieser Stelle den Rahmen sprengen. Weitere Tipps und eine persönliche Beratung erhalten Sie gerne auf Anfrage.

Eine fundierte Wertermittlung hilft Ihnen, den möglichen Verkaufserlös realistisch einzuschätzen. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, energetische Eigenschaften und die aktuelle Marktsituation. Auch rechtliche Besonderheiten, beispielsweise bestehende Wohnrechte, können den Wert beeinflussen.

Sie erhalten damit eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Verkaufsentscheidung. Eine Marktpreiseinschätzung für die Vermarktung ist jedoch keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis und ersetzt nicht automatisch ein ausführliches Verkehrswertgutachten für gerichtliche oder steuerliche Zwecke. Grundlage: § 194 BauGB
Der Angebotspreis wird auf Grundlage einer fundierten Bewertung und der aktuellen Wettbewerbssituation festgelegt. Dazu werden vergleichbare Immobilien, verfügbare Kaufpreisdaten und die Besonderheiten Ihres Objekts betrachtet. Preise aus Immobilienanzeigen zeigen zunächst die Erwartungen der Anbieter – sie sind nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen.

Darauf aufbauend wird eine Preisstrategie entwickelt, die zu Ihrer Immobilie und Ihren Verkaufszielen passt. Der endgültige Kaufpreis ergibt sich aus der Einigung zwischen Ihnen und dem Käufer. Grundlage zum Marktwert: § 194 BauGB
Zu den üblichen Verkaufsunterlagen gehören ein aktueller Grundbuchauszug, eine Flurkarte, Grundrisse, eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung sowie vorhandene Bau- und Modernisierungsunterlagen. Ein gültiger Energieausweis ist grundsätzlich ebenfalls erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Er muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Bei Eigentumswohnungen kommen insbesondere die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan sowie Unterlagen zu Hausgeld, Erhaltungsrücklage und beschlossenen Sonderumlagen hinzu. Bei vermieteten Immobilien sind außerdem Mietverträge und Angaben zu den Mieteinnahmen relevant. Welche weiteren Unterlagen benötigt werden, hängt vom jeweiligen Objekt ab. Gesetzliche Vorgaben zum Energieausweis: § 80
Ein verbindlicher Zeitraum lässt sich im Voraus nicht seriös versprechen. Wie schnell ein Käufer gefunden wird, hängt unter anderem von Lage, Zustand, Angebotspreis, Nachfrage und der Vollständigkeit der Unterlagen ab.

Zur eigentlichen Vermarktung kommt die anschließende Vertragsabwicklung: Auch nach dem Notartermin vergehen üblicherweise mehrere Wochen, bis die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Benötigte Genehmigungen, fehlende Unterlagen oder Verzögerungen bei der Finanzierung können den Ablauf verlängern. Deshalb sollte die Zeitplanung immer auf Ihre konkrete Immobilie abgestimmt werden.
Zu einer professionellen Besichtigungsorganisation gehören die Abstimmung mit Ihnen, die Vorbereitung der Objektinformationen und die Koordination der Interessenten. In einem Vorgespräch lassen sich Suchwünsche und grundlegende Rahmenbedingungen klären.

Während der Besichtigung werden die Eigenschaften der Immobilie sachlich erläutert und Fragen anhand der verfügbaren Unterlagen beantwortet. Auch bekannte Schwächen gehören zu einer transparenten Darstellung. Anschließend werden Rückmeldungen und das weitere Kaufinteresse ausgewertet. Wenn Sie die Immobilie noch bewohnen, sollten Termine mit ausreichend Vorlauf vereinbart werden.

Ja, eine selbst bewohnte Immobilie kann grundsätzlich auch während der Vermarktung weiterhin genutzt werden. Sie müssen für den Verkaufsstart nicht automatisch ausziehen.

Entscheidend ist, dass der Zeitpunkt der Räumung und Übergabe mit dem Käufer abgestimmt und im notariellen Kaufvertrag eindeutig geregelt wird. Wenn Sie nach der vorgesehenen Übergabe noch länger bleiben möchten, ist dafür eine ausdrückliche Vereinbarung erforderlich. Dabei sollten auch laufende Kosten und eine mögliche Nutzungsentschädigung geregelt werden.
Bekannte wesentliche Mängel, die für die Kaufentscheidung relevant und für den Käufer nicht ohne Weiteres erkennbar sind, müssen offengelegt werden – grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Nachfrage. Dazu können beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, wiederkehrender Schimmel oder bekannte Probleme mit der Bausubstanz gehören. Fragen von Interessenten müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Die Aufklärung sollte nachvollziehbar dokumentiert und bei wichtigen Punkten im Kaufvertrag festgehalten werden. Ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Bestehen Zweifel über die Offenlegungspflicht, empfiehlt sich vor Vertragsabschluss eine rechtliche Klärung. § 444 BGB, Notarielle Hinweise zu bekannten Mängeln
Vor der Beurkundung sollte die Finanzierung anhand aussagekräftiger Unterlagen plausibel nachvollziehbar sein. Dazu eignen sich eine auf den konkreten Kauf bezogene Finanzierungsbestätigung der Bank und gegebenenfalls Nachweise über die benötigten Eigenmittel. Bei einem Kauf ohne Darlehen ist ein entsprechender Kapitalnachweis sinnvoll.

Entscheidend ist, welche Voraussetzungen oder Vorbehalte die Bank nennt. Eine allgemeine Budgetauskunft ist weniger aussagekräftig als eine Bestätigung, bei der auch die konkrete Immobilie geprüft wurde. Solche Nachweise verringern das Risiko, sind aber keine Garantie für die spätere Kaufpreiszahlung. Notarielle Empfehlungen zu Finanzierungsnachweisen
Sobald die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt ist und die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die Übergabe zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt. In einem Übergabeprotokoll sollten insbesondere der Zustand der Immobilie, Zählerstände, übergebene Schlüssel und noch offene Vereinbarungen dokumentiert werden.

Die Schlüsselübergabe und der rechtliche Eigentumswechsel sind unterschiedliche Schritte. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf Grundlage der erforderlichen Einigung. Die notarielle Abwicklung sorgt dafür, dass die dafür benötigten Voraussetzungen erfüllt werden. Notarkammern zur Schlüsselübergabe, § 873 BGB
Die Immobilienfinanzierung: Bonität

Eine der entscheidenden Voraussetzungen für die Immobilienfinanzierung ist die Bonität oder Kreditwürdigkeit. Diese sagt aus, wie sicher es ist, dass Sie Ihren Immobilienkredit auch an die Bank wieder zurückzahlen können. Die Informationen der wirtschaftlichen Bonität beim Antrag einer Baufinanzierung holen sich die Banken meist bei Kreditauskunfteien ein. Darunter die Schufa oder CreditReform. Hier wird Ihnen ein Scoring-Wert gegeben, der auf Grundlage Ihrer bisherigen Zahlungsmoral, Ihren laufenden Krediten, Verträgen usw. errechnet wird. Diese Bewertung wird für die Immobilienfinanzierung herangezogen. Sofern Sie keine allzu kritischen, negativen Einträge haben, ist die Bonitätsprüfung kein Problem. Sie können sich auf Antrag selbst ein Bild über die Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit machen.

Weitere Faktoren, die Ihre Bonität bei der Immobilienfinanzierung beeinflussen, sind:

Ihre Einkommen

Ihr Eigenkapital

weitere Sicherheiten

Wichtig ist, dass Sie in der Lage sind die monatlichen Raten der Immobilienfinanzierung abzudecken. Idealerweise erfolgt die Tilgung reibungslos mit Ihrem regelmäßigen Einkommen. Rechnen Sie mit rund 35 % Ihres Nettoeinkommens, das für die Raten genutzt wird.

Immobilienfinanzierung: Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Sie für die Immobilienfinanzierung mitbringen, desto höher die Chancen für eine Bewilligung. Denn damit sinkt das Finanzierungsrisiko des Kreditgebers und Sie erhalten im Gegenzug günstigere Zinsen. Als Sicherheit können Sie neben der Immobilie selbst auch Sachwerte oder Bürgschaften von Dritten bei Ihrer Bank hinterlegen. Jedoch wird es ohne einen gewissen Anteil an Eigenkapital schwer, eine Baufinanzierung zu erhalten. Rechnen Sie mit etwa 20 % Eigenkapital. Neben der Kaufsumme sind immer auch Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Entsprechend hoch sollten Sie die Summe kalkulieren.

Immobilienfinanzierung: Immobilienwert

Der Wert der Immobilie ist wichtig, da das Objekt als Sicherheit der Immobilienfinanzierung dient. Achten Sie hier auf den Beleihungswert. Dieser darf bei maximal 90 % der Kaufsumme liegen.

Die Finanzierungsformen bei der Immobilienfinanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung stehen Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten zur Auswahl.

1. Annuitätendarlehen

Bei der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen die beliebteste Art. In diesem Fall zahlen Sie monatlich gleichbleibende Raten, die aus der Tilgung und den Zinsen bestehen. Das Annuitätendarlehen ist eine Finanzierungslösung, bei der Käufer einer Immobilie anhaltend gleicher Raten zahlen. Die Annuitäten ändern sich erst nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist. Das bedeutet auch, dass Sie keine steigenden Zinsen erwarten müssen.

2. Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen als Immobilienfinanzierung bleibt die monatliche Tilgungsrate gleich, jedoch sinken die Zinsen mit jeder Rate, die Sie im Monat leisten.

3. Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen als Immobilienfinanzierung zahlen Sie erst am Ende der Laufzeit als Einmalzahlung zurück. Während der Laufzeit ist die Baufinanzierung damit tilgungsfrei. Sie zahlen nur die Kreditzinsen. Das endfällige Darlehen können Sie mit einer Lebens- oder Rentenversicherung kombinieren und die Leistungen dieser mit der Immobilienfinanzierung verrechnen.

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SCHLESWIG-HOLSTEIN - HAMBURG - NIEDERSACHSEN - BRANDENBURG - BERLIN

Ich bin Sven Stephani. Immobilien sind für mich eng mit Menschen und ihren Lebensplänen verbunden. Deshalb nehme ich mir Zeit für Ihre Wünsche und begleite Ihren Immobilienverkauf mit persönlichem Einsatz, klarer Kommunikation und einer Vermarktung, die zu Ihrer Immobilie passt.

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